ЦБ разрешит неквалифицированным инвесторам вкладывать средства в коммерческую недвижимость через инвестфонды
ЦБ РФ разрешит неквалифицированным инвесторам вкладывать средства в коммерческую недвижимость через инвестиционные фонды. Это открывает возможность негосударственным пенсионным фондам (НПФ) начать замену в портфелях пенсионных накоплений ипотечных сертификатов участия (ИСУ) на паи инвестиционных фондов недвижимости.
В понедельник ЦБ опубликовал на сайте указание Банка России «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», которое в настоящее время находится на регистрации в Минюсте.
В документе говорится, что в состав фонда недвижимости для неквалифицированных инвесторов может быть включена коммерческая недвижимость, но только в случае, если 40% площади сдается в аренду и ее оценка проведена оценщиком, опыт которого составляет не менее 10 лет, а выручка за последний год составила не менее 100 млн рублей.
По действующему законодательству, в состав имущества ПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов допускается такой актив, как нежилая недвижимость. Однако в первом полугодии текущего года Банк России опубликовал проект указания о составе и структуре активов инвестиционных фондов, в котором предполагалось, что нежилая недвижимость не может быть включена в состав вновь формирующихся ПИФов для неквалифицированных инвесторов, а существующие фонды к определенному периоду должны привести состав своего имущества к требованиям ЦБ.
Как пояснил «Интерфаксу» председатель комитета ПАРТАД по внутреннему контролю и управлению рисками Александр Баранов, предлагаемые регулятором изменения состава активов ПИФов для неквалифицированных инвесторов по сравнению с предыдущей версией проекта этого указания расширяют возможность для инвестирования средств пенсионных накоплений НПФ.
В августе ЦБ опубликовал проект новой версии положения №451-П, касающегося инвестирования средств пенсионных накоплений НПФами и управляющими компаниями, в соответствии с которым паи ПИФов для неквалифицированных инвесторов попали в список допустимых объектов для инвестирования средств пенсионных накоплений в пределах квоты в 10% от стоимости чистых активов портфеля пенсионных накоплений НПФ.
При этом ЦБ выступил за постепенную замену в составе портфелей НПФ ИСУ на инвестиционные паи ПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Однако была коллизия в том, что в состав имущества ИСУ коммерческая недвижимость входить может, а согласно проекту указания Банка России о составе имущества паев ПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов могла входить только построенная жилая недвижимость и земля под ней.
Таким образом, это изменение в составе допустимого имущества для ПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов снимает возникшее противоречие.
Кроме того, указание предполагает, что инвестиционные фонды будут разделены на пять категорий (в настоящее время их насчитывается 16). Для неквалифицированных инвесторов будут действовать фонды двух типов: рыночных финансовых инструментов и недвижимости. Квалифицированные инвесторы смогут выбирать из фондов трех типов: финансовых инструментов, недвижимости и комбинированных.
Активы фонда рыночных финансовых инструментов в основном будут составлять активы, допущенные к торгам на бирже, и инструменты денежного рынка, в том числе средства, находящиеся в банках. В такой фонд смогут также входить паи открытых инвестиционных фондов, права требования из договоров, заключенных для доверительного управления указанными активами. Фонд можно будет пополнить активами, допущенными к торгам в государствах - членах ЕАЭС, ОЭСР, ЕС, Китае, Индии, Бразилии, ЮАР (на биржах из перечня, устанавливаемого Банком России), а также денежными средствами и депозитами в банках этих государств, другими активами, связанными с доверительным управлением имуществом, составляющим фонд.
В состав фондов для квалифицированных инвесторов можно будет включать любые активы.
Указание также устанавливает требования к структуре активов фондов, предназначенных для неквалифицированных инвесторов. Так, для диверсификации фонда стоимость вложений в активы одного юридического лица (за исключением центрального контрагента) не должна превышать 15% стоимости активов фонда.
Указание предусматривает сроки приведения деятельности управляющих компаний в соответствие с требованиями нового регулирования. Открытым фондам дается 1 год на переход, интервальным фондам - 3 года, закрытым фондам - 10 лет.
Это указание отменяет действие приказа ФСФР России от 28 декабря 2010 года №10-79/пз-н «Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».