Пенсионная система России находится в стадии зарождения, а объем пенсионных активов значительно меньше, чем в других странах. По оценкам экспертов в развитых странах доля пенсионных денег составляет около 15% от объема инвестиций в недвижимость, при этом 7% приходятся на прямые инвестиции, и 8% - на непрямые. По данным Pension Real Estate Association, инвестиции в недвижимость в мире (прямые и непрямые) составили около 8.9% от объема пенсионных денег. При этом объемы прямых инвестиций по данным ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) остаются низкими – в среднем 1,4% государственных и 2,1% частных пенсионных денег. Кроме того, в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги.

В России в недвижимость могут быть инвестированы только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов.

Теоретически предельный объем инвестиций в недвижимость может достигать 80% от пенсионных резервов, на практике он составляет не больше 15%, что, исходя из объемов резервов в 2010 году, составляло 3 млрд. долл.

Российские НПФ не спешат вкладывать деньги в коммерческую недвижимость – анализ структуры распределения пенсионных резервов девяти пенсионных фондов, информация по которым была доступна на их сайтах, показал, что лишь 5% пенсионных резервов НПФ инвестированы в недвижимость. По оценкам экспертов из рейтингового агентства «Эксперт РА» объем прямых инвестиций в недвижимость на конец 2010 года не превысил 900 млн руб. (30 млн. долл.), инвестиции через ЗПИФНы составили около 55 млрд. руб. (1.8 млрд. долл.), что в сумме составляет около 9% пенсионных резервов.

В представленном исследовании компания Jones Lang LaSalle выявила связанные с развитием пенсионной системы возможности и ограничения, которые потенциально могут влиять на рост объемов инвестиций в недвижимость.

• Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.
• Хотя объем пенсионных денег, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд. долл., количество институциональных активов недостаточно. В то же время реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды являются подтверждением высокого потенциала сектора.
• Несмотря на то, что пенсионные деньги предполагают долгосрочные инвестиции, их ожидания по доходности выше рыночных, что ограничивает их инвестиции в недвижимость.
• Объем частных пенсионных денег и размер пенсионных резервов НПФ влияют на то, куда инвестируются пенсионные деньги, но подействовать на него участники рынка не могут. Пенсионная система России находится в стадии зарождения и объемы, выделяемые для инвестиций в недвижимость, будут увеличиваться по мере развития и роста объемов пенсионных резервов каждого отдельно взятого НПФ.

Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, добавила: «Пенсионные фонды и управляющие их деньгами компании не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости, однако развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор».

Jones Lang LaSalle